Les coûts de construction ont rarement été aussi incertains. Le Brexit, la pandémie et la situation en Ukraine ont une incidence sur les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre. Qu’il s’agisse de la construction d’un entrepôt industriel, d’un nouveau quartier à Londres ou d’une variété de projets à travers l’Irlande, la gestion des dépenses capex est complexe.
“La meilleure façon de maîtriser les dépenses capex tout au long d’un projet qui peut s’étendre sur plusieurs années est d’investir dans les bonnes solutions logicielles », a déclaré Mike Cook, directeur régional Royaume-Uni et Irlande de Yardi – et ses clients sont du même avis.
Bisnow qui est spécialiste de l’actualité immobilière, s’est entretenu avec les leaders du secteur sur les solutions de développement et de construction de Yardi et sur la façon dont ils parviennent à naviguer à travers le monde complexe de la construction aujourd’hui.
Les difficultés liées à la hausse des coûts
“Après une période faste dans la construction et un secteur industriel optimiste et en pleine croissance, les hausses de coûts et les pénuries ont terni l’horizon », selon Will Oliver, directeur financier de Tritax Symmetry, société de construction logistique et industrielle. « Au départ, le problème était localisé, propre aux matériaux et à la main-d’œuvre, mais les perturbations que nous observons aujourd’hui concernent l’économie dans son ensemble ; il y a des hausses d’inflation dans tous les secteurs.”
Tony Palgrave, directeur de la construction de Yoo Capital, qui réaménage Earl’s Court en collaboration avec Deutsche Finance, rencontre des difficultés de prix similaires. « Les pénuries concernent de nombreux produits, notamment le béton, la menuiserie et le revêtement sec », a-t-il précisé.
“Ces pénuries ont commencé à reculer en fin d’année dernière et les prix ont commencé à se stabiliser, puis le conflit en Ukraine a éclaté », a-t-il déclaré. « Cette guerre a une incidence sur les matériaux dont la production est énergivore – l’aciérie, l’aluminium, etc. La hausse du prix de l’acier s’est envolée de 250 %.”
Même si de nombreux promoteurs, dont Yoo Capital et Tritax Symmetry, signent des contrats à prix fixe avec les entrepreneurs et endossent la responsabilité de la hausse des prix, ils sont toujours confrontés à des risques inflationnistes. Pour Earl’s Court, le contrat à prix fixe est devenu plus complexe du fait des modifications apportées au programme, telles que l’ajout d’un centre de conférence dans l’immeuble de bureaux principal et la transformation d’un bureau en une école des arts du spectacle. Au vu de ces changements, l’entrepreneur a eu l’opportunité de proposer de nouveaux prix.
“L’an dernier, notre entrepreneur a accusé une hausse du coût de l’acier de l’ordre de10 millions de livres sterling, ça fait partie de son risque, mais il cherchera d’une manière ou d’une autre à récupérer ce coût », a prévenu Tony Palgrave. « Lors de la négociation du contrat, nous chercherons à distinguer les différents éléments de hausse de prix pour comprendre ce qui correspond à la hausse réelle des prix et les coûts que l’entrepreneur cherche à recouvrer”
“Les hausses de prix et les pénuries ont également été exacerbées ces dernières années par de grands projets d’infrastructure tels que HS2 », a déclaré Cook, « qui absorbe des ressources et une main-d’œuvre importantes. » Tous ces facteurs augmentent le risque de dépenses d’investissement d’un projet et ont des répercussions sur la performance financière finale.
“Tout doit être pris en compte », a poursuivi Cook. « La budgétisation et les prévisions doivent être liées au livre comptable en temps réel pour connaître la performance d’un bâtiment une fois qu’il est terminé. Un promoteur doit également savoir à l’avance comment le loyer potentiel s’équilibre avec les dépenses d’investissement et le coût de gestion de l’espace. Si vous avez une liste de locataires potentiels, vous chercherez à prévoir les dépenses capex pour déterminer le bon choix, car chacun aura des besoins et des coûts différents associés à l’aménagement.”
Des solutions convergentes
Les solutions, telles que celles de Yardi, conçues pour les promoteurs et constructeurs, offrent la visibilité et les informations en temps réel nécessaires à un promoteur pour comprendre l’avancement exact d’un projet, rapporte Cook. L’entreprise irlandaise, Bartra, fait appel aux solutions de Yardi depuis sa création. Les différentes branches de l’entreprise accèdent au système pour répondre à leurs besoins spécifiques, l’équipe de promoteurs peut, par exemple, créer un flux de trésorerie mensuel.
“C’est une période particulière sur le marché, avec une très grande volatilité des prix, et nous avons besoin de systèmes qui nous permettent de contrôler la situation » a affirmé Aidan Durkin, directeur financier du Groupe Batra. « Les outils de Yardi nous donnent une grande visibilité en matière de reporting et de contrôle des coûts. Nous pouvons identifier les risques et les opportunités de chaque projet, ce qui nous permet de limiter les risques.”
Durkin a déclaré que la possibilité d’avoir une vision de la gestion de projet et de la gestion financière dans Construction Manager était particulièrement utile. Les informations n’ont pas besoin d’être saisies séparément. Bartra utilise le logiciel pour étudier chaque tâche du début à la fin.
“Dès les premiers stades, nous l’utilisons pour faire des hypothèses sur la performance financière de chaque projet », a affirmé Durkin. « Nous pouvons savoir à quoi ressemblera la trésorerie à chaque étape.”
Yoo Capital utilise cet outil de la même manière. Palgrave a souligné comment il pouvait créer des rapports pour communiquer les performances du projet aux investisseurs et permettre aux équipes internes de vérifier que les coûts sont alignés sur le budget de départ. L’équipe fait également appel à des outils Yardi, tels que Procure to Pay avec Yardi PayScan pour assurer la liaison avec les consultants responsables des coûts.
“J’utilise PayScan pour visualiser, commenter ou approuver des factures », a déclaré Palgrave. « Je signe près de 80 factures par mois et nos consultants responsables des coûts font des recommandations, par exemple, en cas de variation par rapport au budget. Le recours à une application est bien pratique pour gérer cette quantité de factures.”
Tritax utilise le Construction Manager de Yardi afin d’avoir une autre version du grand livre comptable de l’équipe pour enregistrer les coûts historiques.
“Nous payons de nombreuses factures chaque mois et nous utilisons l’outil pour répartir ces coûts dans la bonne catégorie », a déclaré Oliver. « Nous ne pouvions pas gérer notre activité sans séparer les données de cette manière. » Les retours que Cook reçoit de la part de ses clients indiquent que les solutions de Yardi offrent aux promoteurs un système de contrôle tangible sur les dépenses capex dont ils ont besoin dans un environnement qui ne deviendra probablement pas moins volatil à court terme. « Même lorsque l’inflation se stabilise », a-t-il déclaré, « l’avantage du reporting et des données en temps réel par rapport à une feuille de calcul statique est la tranquillité d’esprit qu’ils offrent aux promoteurs, ils peuvent en effet vérifier que les projets avancent comme prévu ou que les risques sont mis en avant le plus tôt possible.”
Cet article a été publié pour la première fois sur Bisnow, produit conjointement par Yardi et Studio B.